在什么情况下可以拒绝交纳物业费？修订前的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称司法解释)第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”基于此，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。

　　修订后的司法解释删除了相关条款，原司法解释中的部分内容被民法典所吸收，其中民法典关于支付物业费规定如下：

　　《民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　《民法典》前述条款规定了物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。并未直接涉及业主拒交物业费有无正当理由的情况。有律师认为，在实践中若业主拒绝交物业费仍适用“需要基于正当理由”这一原则。在司法实践中，对正当理由的认定一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。

　　一般来说，以下5种情况可以拒交物业费：

　　1、因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳;

　　2、物业公司未履行物业合同服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据;

　　3、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准;

　　4、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件;

　　5、物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。

　　编注：实践中具体问题具体分析，涉及主委员会和物业合同等问题。

　　有的物业费不能拒交，以下几个误区一定要避开

　　1、未居住使用可拒交物业费？错！

　　小区的物业服务费主要是公共性服务收费。根据《物业服务收费管理办法》的规定，物业费一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等。所以，就算你买了房没有入住，同样不能拒交小区的物业费(物业明确指出不交钥匙可以不交物业费的除外)。

　　对于普通住宅长期空置物业费是否有优惠政策的问题，各省规定有所不同。每天学点法律知识检索了部分省份的规定：如《山东省物业服务收费管理办法》明确规定，普通住宅交付后空置6个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收，具体由各市县具体规定，但空置房的物业费收取不得超过60%。其他有类似政策的省份也有规定可以按照70或80%收取。也有省份则规定由业主和物业公司协商来决定空置房物业费的收取方式;还有地区则要求即使是长期不住的空置房，也要全额交纳物业费。具体大家可以检索当地的物业服务收费管理办法等规定。

　　2、未签物业合同可拒交物业费？错！

　　根据《民法典》和《物业管理条例》的规定，业主委员会的决定对业主具有约束力。所以，只要业主委员会同意了与物业管理公司协议中的条款，且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务，就应按照实际发生的服务向物业公司缴费。

　　3、原业主欠费可拒交物业费？错！

　　根据《物业管理条例》的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。若房屋产权发生交易后，原业主所欠的物业费须及时补交，否则将影响新业主的正常居住。

　　相关法条‍‍‍‍

　　1.《物业管理条例(2018修订)》

　　第四十一条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2021.1.1)

　　第二条 物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

　　业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。

　　第三条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务人退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

　　3.《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)>的通知》

　　22、有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：

　　(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的;

　　(2)物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。

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