征地拆迁不仅关乎财产权益，更牵涉居住保障、家庭关系和社会和谐。作为全国办案的律师团队，因程序瑕疵、补偿不公、强拆违法等问题引发的纠纷，在各省各地的执业实践中都曾遇到不少。

　　说一千，道一万，最重要的问题无疑是：如何拿到合理的补偿款?如何站着拿回属于自己的补偿款?

　　本文结合相关法律以及维权代理实践，对集体所有土地征收和国有土地上房屋征收领域的八大常见纠纷类型进行系统梳理，并融入实践要点与维权策略，以期为被征收人提供一些法律指引。篇幅所限，只做简略概要。

　　一、征收程序违法引发的纠纷

　　未依法公告或仅在政府网站“象征性”公示;

　　未组织听证会，或听证流于形式，剥夺被征收人陈述申辩权;

　　项目名义为“公共利益”，实则用于商业开发(如房地产楼盘);

　　未经省级以上政府审批即启动集体土地征收等等。

　　《土地管理法》第45条规定，为公共利益需要，方可征收农民集体所有的土地;《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条明确，只有符合公共利益六种情形(如交通、教育、旧城改造等)方可征收国有土地上房屋。

　　关于“公共利益”的认定标准：相关裁判案例指出，即便项目包含商业成分，若整体服务于城市更新、改善民生，仍可能认定为公共利益，但须严格审查比例合理性与程序合法性。

　　在知道征收决定、补偿决定之日起60天内申请行政复议或6个月内提起诉讼;

　　可同步申请信息公开，获取立项、规划、环评等前置文件，作为程序违法证据。

　　二、房屋征收补偿标准争议

　　补偿金额显著低于周边类似房地产市场价;

　　评估机构由征收方单方指定，未履行协商程序;

　　将经营性用房(如临街商铺、出租公寓)按住宅标准补偿;

　　停产停业损失、搬迁费、临时安置补助计算偏低或遗漏。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定：被征收房屋价值不得低于征收决定公告之日类似房地产市场价格。

　　第20条要求：评估机构应由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机抽签等方式确定。实践中，可能出现征收部门规避相关程序的情况，被征收人可要求参与并留证。

　　对经营性损失，《条例》第23条要求根据实际经营状况、停产停业期限等综合认定。

　　收到评估报告后可及时申请复核评估;

　　对复核结果仍有异议，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定;

　　若补偿决定明显不公，可起诉请求撤销并重新作出。

　　三、强拆行为合法性争议

　　未签订补偿协议、未作出补偿决定即实施强拆;

　　市、县级政府作为房屋征收的责任主体，假他人之手实施强拆，事后声称“不知情”;

　　强拆前未依法催告、未告知陈述申辩及复议诉讼权利;

　　采取非法方式逼迁。

　　《条例》第27条严禁非法逼迁手段。

　　司法实践突破：最高人民法院(2018)最高法行再106号判决确立规则——若强拆发生在征收范围内，且无其他主体承认实施，推定为市县政府组织实施的行政行为，即使无书面决定。

　　非法强拆可能构成行政违法，情节严重者涉嫌《刑法》第275条故意毁坏财物罪。

　　报警并保存现场视频、照片、证人证言;

　　起诉确认强拆行为违法，并一并提起国家赔偿诉讼，主张房屋价值、屋内物品损失、过渡安置费、精神损害抚慰金等;

　　注意：赔偿标准参照合法征收应得补偿，而非违建残值。

　　四、安置房交付问题

　　安置房建设严重延期，多年无法回迁;

　　实际交付面积缩水、楼层/朝向与协议不符;

　　房屋质量不达标，或无法办理不动产权证(如用地性质不符);

　　“原地回迁”承诺落空，被安置至偏远区域。

　　征收补偿协议属于行政协议，受《行政诉讼法》第12条及《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》调整。

　　政府违约时，可请求法院判令继续履行、采取补救措施或赔偿损失。

　　若安置房产权存在障碍(如小产权、划拨用地未转出让)，可主张按货币补偿+利息替代履行。

　　签约时务必明确：交房时间、面积误差处理机制、产权办理时限、违约金计算方式;

　　对“规划变更”“政策调整”等免责条款保持警惕，此类条款未必具有法律效力。

　　五、宅基地及农村集体土地征收纠纷

　　农户未收到征地公告，补偿方案由村委代签;

　　补偿款被乡镇政府或村集体截留、挪用;

　　土地补偿费、安置补助费分配不透明，妇女、外嫁女权益被忽视;

　　以“租赁”名义长期占用耕地(“以租代征”)，规避农用地转用审批;

　　违法占用永久基本农田。

　　《土地管理法》第48条：征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、其他地上附着物和青苗补偿费，并应保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

　　第47条：征地批文必须公告至少30日，补偿登记需农户本人确认。

　　向自然资源主管部门举报违法征地;

　　对补偿分配方案不服，可提起民事诉讼(如侵害集体经济组织成员权益纠纷);

　　若政府未履行补偿职责，可提起行政给付之诉。

　　六、共有产权或继承权引发的内部纠纷

　　多名继承人共有的祖宅遇拆迁，部分人擅自签约;

　　夫妻离婚未分割房产，一方单独领取补偿款;

　　分家析产未完成，拆迁时家庭成员争夺权益。

　　拆迁部门通常会暂停发放补偿款，直至权属明晰;

　　可通过民事确权或析产诉讼明确各人份额;

　　若已有人签约，其他共有人可主张协议无效(未经全体同意处分共有财产)。

　　在行政协议诉讼中，可一并提出民事权利主张(如确认份额)，避免“先打民事、再打行政”的程序空转。

　　七、历史遗留问题导致的确权难

　　房屋无房产证，建房手续不全(如“小产权房”、自建房);

　　建造时间早于1987年《土地管理法》或2008年《城乡规划法》，能否补偿存疑;

　　实际使用人非登记权利人(如借名建房、长期租住)。

　　并非所有无证房都不予补偿

　　法院通常综合考量：

　　(1)建造时间(早于法规实施可酌情保护);

　　(2)是否用于基本居住;

　　(3)当地是否出台历史遗留问题处理政策。

　　地方实践差异显著：

　　(1)深圳通过《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》等“两规”、“三规”，对特定时期建成的无证房予以确权;

　　(2)北京等地对历史遗留原因造成的部分住宅类无证房给予适当补偿;

　　(3)部分城市对“唯一住房”即使无证也按成本价或重置价补偿。(

　　收集建房审批单、缴费凭证、水电开户记录等佐证材料;

　　主动申请街道或自然资源部门出具“历史成因认定意见”。

　　八、信息公开与知情权纠纷

　　要求公开征地批文、用地预审、规划许可证、社会稳定风险评估报告、补偿资金来源等;

　　政府以“内部文件”等理由拒绝公开。

　　《政府信息公开条例》第19–21条明确：征收补偿相关信息属于重点公开内容;

　　最高人民法院多次强调：涉及公民重大财产权益的信息，不得随意以“过程性信息”为由拒绝公开。

　　提交书面信息公开申请，载明所需信息名称、文号、内容描述;

　　逾期未答复或答复不完整，可在6个月内提起信息公开行政诉讼;

　　胜诉后，政府拒不公开的，法院可责令其限期履行。

　　拆迁不应是“拆掉一个家，换来一场官司”，而应是经济发展与个体权益的平衡之道。法律赋予每一位公民程序参与权、公平补偿权与司法救济权。唯有在法治轨道上推进征收、落实补偿，才能真正实现让老百姓有获得感的高质量发展。本网站所转载的所有文章版权归原作者所有，内容仅供学习参考之用，不作商用，部分图片源于网络。若在转发过程中涉及到版权问题，请及时与我们联系，我们将尽快妥善处理。